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Informations administratives importantes quand tu loues un kot

La location d'un kot amène son lot de questions administratives : quelle durée, dois-je signer un contrat de bail, comment résilier mon contrat, puis-je sous-louer mon kot ou m'y domicilier ? Autant de questions auxquelles tu pourras trouver des réponses dans cet article.

Sommaire de l'article:

1. Le bail locatif et l’état des lieux
  • Durée
  • Signer le bail
  • Etat des lieux
  • Résilier le bail
  • Sous-location
  • Domiciliation 
2. La garantie locative
3. Les assurances
4. En cas de litige

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1. Le bail locatif et l’état des lieux

1.1 Durée

En général, les kots se louent pour une durée de 1 an ou 10 mois. Le prix des loyers des baux de 10 mois sont en général plus élevé que ceux conclus pour 1 an. Faites donc l’exercice de comparer le prix total plutôt que le prix/mois. De plus, il est parfois possible de sous-louer son kot pendant les vacances à des étudiants en seconde session qui à la base avaient un contrat de 10 mois.

1.2. Signer le bail

Avant de signer ton bail, relis-le attentivement. N’hésite pas à le faire lire et relire par tes parents et à la comparer avec des contrats-type (http://www.unamur.be/services/social/logement/contrat-type.html).  Une fois que tu es certain d’avoir tout compris et que tu es d’accord avec toutes les clauses du contrat, signe-le.

Si tu passes par une agence immobilière, tu n’auras pas trop de soucis. Leur bail est bien rodé et généralement ajusté aux deux parties. 

1.3. Etat des lieux

Un état des lieux est un constat écrit de la situation réelle de l'habitation avant ou juste après que tu emménages dans ton kot. Dresser un état des lieux détaillé est obligatoire. Celui-ci doit être réalisé avec le propriétaire ou l’agence. L’idéal est de faire l’état des lieux lorsque les lieux sont inoccupés, mais cela peut également se faire pendant le premier mois d’occupation.

L'état des lieux doit être signé et daté par les deux parties et joint au contrat de bail. L’état des lieux à l’entrée te protège et doit donc être bien fait… ne le prends pas par-dessus la jambe ! Ce serait trop bête de devoir payer les dégats d’un précédent locataire.

1.4. Résilier le bail

Si tu as signé un bail à durée déterminée, celui-ci ne peut en principe pas être rompu avant la fin du contrat, à moins que ton contrat ne prévoie une clause à ce sujet.

1.5. Sous-location

Si tu veux sous-louer ton kot pour une courte période, par exemple parce que tu pars en Erasmus ou que tu fais un stage dans une autre ville, il faut que le propriétaire y consente. Il n'est en aucun cas obligé de donner son accord. Si tu sous-loues ton kot sans l’accord du propriétaire, tu risques de ne plus être couvert pas les assurances. Imagine que la personne à qui tu as sous-loué ton kot laisse brûler ses pâtes et que tout le kot prend feu, tu seras responsable de l’incendie et les assurances n’interviendront pas… lourde responsabilité pour un étudiant !

1.6. Domiciliation

Si tu souhaites te domicilier à ton kot, parles-en à l’avance au propriétaire. La plupart refusent souvent que le kot soit l’adresse principale des étudiants. La domiciliation implique un changement de loi. Si tu n’es pas domicilié à ton kot, c’est-à-dire dans le cas d’une chambre d'étudiant utilisée comme seconde résidence, c'est le droit commun qui s'applique. Si ton kot devient ton domicile principal c’est la loi sur les baux à loyer. Dans ce cas, la résidence principale reste le domicile des parents ou du tuteur. Si tu décides de te domicilier à l’endroit de ton kot, c’est la loi sur les baux à loyer qui sera d’application. C'est une décision importante, parce la domiciliation à ton kot aura a un impact non seulement sur tes droits et devoirs de locataire mais également sur ta situation fiscale, celle de tes parents et sur le régime des allocations familiales.

 

2. La garantie locative

La garantie locative, appelée aussi « caution », est une somme d’argent mise de côté avant l’emménagement dans ton kot. Ce montant permettrait au propriétaire de se rembourser des dégâts que tu pourrais causer.

La loi n’impose pas de réclamer une caution locative. Celle-ci ne devient donc obligatoire que si c’est  prévu dans le contrat de bail.

En général, le montant de la garantie locative est l’équivalent de 1 à 2 mois (maximum) de loyer.

Ce montant ne peut a priori pas être remis en liquide, il devra être déposé sur un compte bancaire spécialement ouvert à cet effet. Ce compte sera bloqué avec les signatures d’une part du bailleur et la tienne ou celle de tes parents.

La garantie bancaire sera débloquée lors de l’état des lieux final du kot.

 

3. Les Assurances

En général l’assurance incendie de la résidence principale des parents (au cas où tu ne te domicilies pas dans ton kot) couvre également les dégâts que tu pourrais occasionner en tant que locataire. Il existe cependant des assurances qui ne le font pas. Demande donc à tes parents de vérifier leur police d’assurance et ce qu’elle couvre exactement. Si tu décides de te domicilier dans ton kot, tu devras conclure une police d’assurance à ton nom. On te conseille de passer par l’assurance habitation Cocoon Start des AP qui a une offre spéciale pour les jeunes.

 

4. En cas de litige

Une fois de plus les règles diffèrent que tu sois domiciliés (lois sur les baux) ou non dans ton kot (droit commun). Cependant, dans les deux cas, si tu as un problème ou que tu es en désaccord avec ton propriétaire, essaye avant tout de trouver une solution à l’amiable !

Si après quelques coup de téléphone, vous ne vous mettez pas d’accord ou que le problème persiste, envoie une lettre recommandée au propriétaire.

Si la lettre reste sans réponse, il faut mettre en demeure le propriétaire de remplir ses obligations par l’envoi d’un second recommandé.

En cas de problème :

  • garde tous les justificatifs, dont une copie des courriers envoyés au propriétaire ;
  • dans le cas de problèmes d’insalubrité ou de travaux non réalisées, prends des photos.

Important :

  • Afin de n’avoir rien à te reprocher et pour rester dans tes droits, continue toujours à bien  respecter ton contrat de bail, même si les problèmes ne sont pas encore résolus. Par exemple, continue à payer ton loyer correctement et à temps.
  • N’oublie pas qu’en tant que locataire tu dois gérer ton kot "en bon père de famille" et que tu dois prévenir le propriétaire en cas de problème dans le kot. Si tu ne le préviens pas, le propriétaire pourra affirmer que le problème s'est aggravé sans qu'il en ait été informé.

Si aucune solution n’est trouvée et que les étapes décrites ci-dessus n’ont rien données, tu as intérêt à demander une procédure en conciliation auprès du Juge de Paix. Le principal avantage de cette procédure est qu’elle est gratuite et il n’est pas obligatoire de se faire assister par un avocat.

De plus, une conciliation préalable devant le Juge de Paix est obligatoire si le litige concerne une  modification du loyer, le recouvrement de loyers impayés et/ou une demande d'expulsion.

Le juge de paix compétent est celui du lieu où se trouve le kot (que l’étudiant soit domicilié à son kot ou non n’a rien avoir ici). Pour connaître l'adresse du bureau de justice de paix va sur le site suivant: http://www.juridat.be/cgi_adres/adrf.pl

Lorsque la conciliation est réussie le procès-verbal acte l’accord des parties. Celui-ci a la même valeur qu’un jugement.

Si aucun accord de conciliation n’est intervenu ou lorsqu’une des parties ne s’est pas présentée devant le Juge de Paix, il faut alors entamer une procédure judiciaire pour régler la situation. Tu trouveras plus d’information sur comment entamer une action en justice sur

http://www.belgium.be/fr/logement/location/litiges/procedure_judiciaire/.

Remarque : Si tu ne t’en sors pas ou tu souhaites obtenir de l’aide, n’hésite pas à faire appel au service logement de ton établissement d’enseignement.

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